OPORTUNIDAD DE
FLIPPING
DEPARTAMENTO 34 M² – PALERMO SOHO (TAMES & NICETO VEGA)
1. SUPUESTOS BASE
Precio de compra: USD 69.500
Gastos de compra (5%): USD 3.475
Inversión compra total: USD 72.975
Costo total de obra: USD 10.000
INVERSIÓN TOTAL FLIPPING: USD 82.975
2. ESCENARIO FLIPPING – PRECIO FINAL USD 3.000/m²
Precio de venta proyectado: USD 102.000
Gastos de venta (5%): USD 5.100
Ingreso neto por venta: USD 96.900
Resultado financiero
Ganancia neta estimada: USD 13.925
ROI neto: 16.8%​
Operación viable con control estricto de presupuesto y ejecuciónde obra premium.
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3. ESCENARIO AIRBNB
Inversión total Airbnb: USD 91.475
Proyección Airbnb – 70% ocupación
Ingreso bruto mensual: USD 1260
Resultado neto mensual: USD 640
Resultado anual: USD 7680
ROI anual: 8.4%
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4. COSTOS OPERATIVOS MENSUALES
Expensas: USD 127
Luz: USD 35
Gas: USD 18
ABL: USD 35
Servicios fijos: USD 215
Limpiezas: USD 90
Costos fijos totales: USD 305 mensuales
Costos variables: 25% del ingreso bruto​
5. PROYECCIÓN AIRBNB – TARIFA USD 60 (70% ocupación promedio)
Ingreso bruto mensual: USD 1.260
Ingreso luego de variables: USD 945
Resultado neto mensual: USD 640
Resultado anual: USD 7.680
ROI anual: 8,4%
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6. CONCLUSIÓN GENERAL
Con precio de venta a USD 3.000/m² y costo de obra USD 10.000. la operación de flipping presenta una ganancia estimada de USD 13.925 y un ROI aproximado del 16.8%.
El escenario Airbnb arroja un ROI anual estimado del 8.4%, con generación de flujo constante.
CONCLUSIÓN SOBRE RENTABILIDAD Y HORIZONTE TEMPORAL
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Es importante aclarar que el ROI del 14% calculado para la operación de flipping no debe interpretarse como un rendimiento anual, sino como un rendimiento por ciclo de inversión.
Dado que se trata de un departamento pequeño (34 m²), con una obra estimada entre 6 y 8 semanas, el plazo total de la operación —incluyendo ejecución, comercialización y escritura— puede estimarse entre 4 y 6 meses como máximo.
La estrategia contempla publicar la propiedad cuando la obra se encuentre aproximadamente al 50% de avance, reduciendo así los tiempos de comercialización y permitiendo cerrar la operación dentro de los tres meses posteriores.
Bajo este esquema operativo, es perfectamente viable ejecutar dos operaciones de similares características dentro de un mismo año calendario.
En consecuencia:
• ROI por operación: aproximadamente 16%
• Potencial de dos operaciones anuales
• Rentabilidad anual proyectada acumulada: entre 28% y 34%, dependiendo de tiempos y eficiencia operativa
Por lo tanto, el ROI real debe interpretarse como un rendimiento semestral (o incluso cuatrimestral en escenarios eficientes), lo que posiciona esta estrategia como una alternativa de alta rotación de capital con retornos significativamente superiores a inversiones inmobiliarias tradicionales de renta.
La clave del modelo radica en:
• Selección correcta del activo
• Control estricto del presupuesto
• Ejecución rápida y profesional
• Comercialización anticipada
Bajo estas condiciones, la estrategia de flipping se consolida como un vehículo de inversión dinámica, escalable y financieramente atractiva.
